Prix de l’immobilier à Annecy-le-Vieux : Historique, prix actuels et tendances

Situé sur la rive nord du lac d’Annecy, Annecy-le-Vieux est l’un des secteurs les plus prisés de la région. Ce quartier, qui allie charme ancien, dynamisme économique et proximité avec la nature, séduit autant les familles locales aisées que les acheteurs venus d’ailleurs en France et même de l’étranger.

Entre vue imprenable sur le lac, ambiance de village préservée et accès rapide au centre d’Annecy, il est assez logique que le cadre de vie d’Annecy-le-Vieux soit recherché et apprécié. Ce succès se traduit par un marché immobilier tendu : les biens sont rares, la demande soutenue et les prix au mètre carré y sont parmi les plus élevés de Haute-Savoie.

L’Agence du Parc, agence immobilière intervenant à Annecy-Le-Vieux, vous propose un article pour tout savoir sur les prix de l’immobilier dans le secteur.

À noter : Ancienne commune indépendante jusqu’en 2017, Annecy-le-Vieux fait aujourd’hui partie intégrante de la ville d’Annecy, même si elle conserve son identité forte.

Pour aller plus loin : Tout ce qu’il faut savoir sur Annecy-le-Vieux

Historique du marché immobilier à Annecy-le-Vieux

Le marché immobilier d’Annecy-le-Vieux, soutenu par un cadre de vie privilégié et une offre limitée, a connu plusieurs phases marquantes ces dernières décennies. Les données récentes de MeilleursAgents et l’historique des transactions issues de la base DVF permettent de mieux mesurer cette évolution. Voici notre analyse :

• Années 1990 à 2000 : Les données chiffrées pour cette période sont plus difficiles à récolter, mais à l’époque, Annecy-le-Vieux s’imposait déjà comme un secteur résidentiel recherché. Sa qualité de vie, sa proximité immédiate avec le lac et ses vues dégagées attiraient une clientèle variée. De nombreux profils ont également perçu le potentiel de la localité.
• Années 2010 à 2015 : Pendant cette première partie de la décennie, la demande se diversifie et se renforce. Aux acquéreurs locaux, vient s’ajouter un nombre croissant de frontaliers, d’investisseurs en quête de placements sécurisés et d’acheteurs de résidences secondaires séduits par le cadre de vie. Parallèlement, la rareté du foncier limite fortement la construction neuve, plaçant le marché de l’ancien au cœur des transactions. Cette combinaison d’une offre restreinte et d’une demande élargie entretient une hausse régulière des prix, confirmant Annecy-le-Vieux comme l’un des secteurs les plus prisés autour du lac.
• 2015 à 2020 : Pendant cette période, la dynamique s’accélère. En cinq ans, les prix enregistrent une progression soutenue de +11,6 %, contribuant à la hausse globale de +17 % sur dix ans mesurée en 2025 d’après MeilleursAgents. Les biens proches du lac ou bénéficiant d’une vue dégagée atteignent des niveaux record.
• 2020 à 2025 : Comme partout en France, le marché est influencé par la crise sanitaire, l’évolution des attentes des ménages et la généralisation du télétravail. La demande reste forte, mais la hausse des taux d’intérêt et la morosité nationale entraînent depuis fin 2024 un ajustement des prix :
  • sur 1 mois : -0,3 %
  • sur 3 mois : -2,1 %
  • sur 1 an : +0,6 %
  • sur 2 ans : -0,4 %.

Illustration chiffrée du marché d’après les données de DVF

L’analyse de plusieurs transactions récentes dans la rue des Jardins d’Arcana illustre la tendance haussière, malgré un contexte national plus prudent :

• 26/11/2021 – 4 rue des Jardins d’Arcana : Appartement T3 de 82 m² vendu 615 238 €, soit 7 503 €/m². Point de départ de notre suivi.
• 07/09/2023 – 9 rue des Jardins d’Arcana :  Appartement T4 de 82 m² vendu 670 000 €, soit 8 170 €/m². Variation : +8,9 % en 1 an et 9 mois par rapport à novembre 2021.
• 17/01/2024 – 3 rue des Jardins d’Arcana
• Appartement T4 de 82 m² vendu 682 000 €, soit 8 317 €/m². Variation : +1,8 % en 4 mois par rapport à septembre 2023.

En résumé : On n’est finalement pas si loin entre les deux approches, surtout compte tenu de leurs méthodes de calcul différentes. L’évolution observée sur un bien comparable de 82 m² situé rue des Jardins d’Arcana — passé de 7 503 €/m² fin 2021 à 8 317 €/m² début 2024, soit +10,8 % en un peu plus de deux ans, reste proche des estimations globales de Meilleurs Agents, qui évaluent la hausse moyenne sur la même période à environ +6,9 %. La différence s’explique principalement par le périmètre étudié : la donnée DVF concerne une transaction réelle dans un micro-secteur précis, tandis que MeilleursAgents calcule une moyenne sur l’ensemble d’Annecy-le-Vieux. Ce cas concret illustre que certains emplacements peuvent évoluer plus ou moins rapidement que la tendance générale du marché.

Prix actuels à Annecy-le-Vieux en 2025

En août 2025, Annecy-le-Vieux affiche un prix moyen au m² de 6 875 €, nettement supérieur à celui d’Annecy, qui s’établit à environ 5 625 €. Cet écart s’explique notamment par la forte attractivité des secteurs proches du lac et par la rareté de l’offre dans les zones les plus recherchées. Voici les fourchettes constatées pour les deux localités évoquées :

• Annecy : de 3 720 € à 7 770 € / m²
• Annecy-le-Vieux : de 3 635 € à 11 430 € / m²

Ces chiffres montrent qu’à surface et caractéristiques équivalentes, un bien à Annecy-le-Vieux peut coûter en moyenne plus de 20 % de plus qu’à Annecy.

Les prix de l’immobilier par type de biens

En août 2025, le prix moyen d’un appartement à Annecy-le-Vieux s’établit à 6 375 € / m², avec des valeurs variant de 3 515 € / m² pour les biens les plus accessibles à 10 195 € / m² pour les appartements les mieux situés et les plus haut de gamme.

En août 2025, le prix moyen d’une maison à Annecy-le-Vieux atteint 8 845 € / m², avec des valeurs allant de 4 095 € / m² pour les biens les plus abordables à 16 295 € / m² pour les propriétés les plus prestigieuses.

Zones les plus recherchées d’Annecy-le-Vieux

Certaines adresses d’Annecy-le-Vieux concentrent la plus forte demande, grâce à leur emplacement privilégié, leur cadre de vie et, bien souvent, leur proximité avec le lac. On pense notamment à :

• L’avenue d’Albigny séduit par sa situation exceptionnelle en bord de lac, offrant une vue imprenable et un accès immédiat aux plages.
• Le quartier du Petit Port attire pour son calme et son charme résidentiel.
• La rue Centrale et le Vieil Annecy-le-Vieux se distinguent par leur authenticité, leurs ruelles historiques et leurs petites copropriétés pleines de caractère.
• Enfin, les zones résidentielles en hauteur, comme Albigny Haut ou Pré Pommier, bénéficient d’une vue exceptionnelle sur le lac et d’un environnement préservé.

Secteurs plus abordables du quartier

La proximité des axes routiers vers Pringy ou Argonay attire une clientèle en quête de prix plus modérés et d’un accès rapide aux zones d’activité de la périphérie annécienne. Si la vue sur le lac y est plus rare, la situation reste stratégique pour les actifs travaillant dans ces communes ou dans le bassin genevois.

Pourquoi Annecy-le-Vieux attire autant

• Un cadre exceptionnel : panorama sur le lac et les montagnes
• Ambiance de village : rues historiques, commerces de proximité, marché local
• Proximité avec Annecy centre : accès rapide à vélo ou en voiture
• Équipements de qualité : écoles, infrastructures sportives, plages publiques et privées
• Marché immobilier dynamique : forte demande en location saisonnière et longue durée

Tendances et perspectives pour les années à venir

Chez L’Agence du Parc, nous pensons que le marché immobilier d’Annecy-le-Vieux devrait rester stable, voire être orienté à la hausse dans les prochaines années. Cet avis s’explique par plusieurs facteurs :

• Une offre rare : qu’il s’agisse de terrains constructibles, de programmes neufs ou de logements anciens bien situés, l’offre demeure insuffisante pour répondre à la forte demande. Ce déséquilibre structurel maintient naturellement les prix à un niveau élevé. Par ailleurs, la demande, portée à la fois par les acquéreurs locaux, les frontaliers et les investisseurs français comme internationaux, reste diversifiée, ce qui limite le risque d’un essoufflement. Sécurité, commerces variés et services de qualité complètent un cadre de vie qui entretient une demande immobilière soutenue.
• Un cadre de vie d’exception : avec ses villas offrant une vue sur le lac, ses appartements de standing et ses demeures historiques, Annecy-le-Vieux propose un parc immobilier rare et prestigieux. Son attractivité s’appuie aussi sur un tourisme actif toute l’année, la proximité des stations de ski et la visibilité internationale qui sera renforcée par les Jeux olympiques d’hiver 2030.
• Un contexte national plus favorable : la récente baisse des taux d’intérêt et l’assouplissement progressif des conditions d’emprunt redonnent du pouvoir d’achat aux acquéreurs, ce qui pourrait soutenir l’activité sur le marché local dans les mois à venir.

Pour les investisseurs, certains points méritent une vigilance particulière :

• L’évolution des taux d’intérêt pourrait influencer la capacité d’achat.
• Le potentiel des biens à rénover, car la rareté du neuf laisse place à des opportunités de valorisation après travaux.
• L’attrait croissant pour les logements performants sur le plan énergétique, conformes aux dernières normes environnementales (RE2020).

Attention : Nous rappelons que cette analyse reflète notre vision actuelle du marché et qu’elle reste soumise à des facteurs extérieurs (contexte économique, décisions politiques, évolution de la fiscalité) pouvant modifier notre avis et la tendance effective. C’est pourquoi nous conseillons toujours de se renseigner sur les données actualisées au moment de votre projet et de vous faire accompagner par un spécialiste d’Annecy-le-Vieux pour sécuriser chaque étape de votre projet.

En résumé

Investir à Annecy-le-Vieux en 2025, c’est choisir un marché à la fois prestigieux, dynamique et résilient, où l’offre limitée et la demande soutenue entretiennent la valeur des biens dans le temps. Que l’on recherche une résidence principale, une maison de vacances ou un investissement locatif haut de gamme, ce secteur réunit des atouts rares : cadre naturel exceptionnel, proximité immédiate du centre d’Annecy et forte attractivité touristique.

Les opportunités y sont rares et très disputées. C’est pourquoi, pour identifier rapidement le bien idéal et naviguer efficacement dans ce marché compétitif, l’accompagnement d’une agence locale spécialisée comme L’Agence du Parc constitue un véritable atout stratégique. N’hésitez pas à nous contacter !

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