Depuis longtemps, Annecy figure parmi les marchés les plus convoités des Alpes, mais où en sommes-nous en 2026 ? L’Agence du Parc, acteur spécialiste de l’immobilier à Annecy, vous propose une synthèse claire et actionnable : historique récent, niveaux de prix, micro-tendances et perspectives.
Prix de l’immobilier à Annecy, ce qu’il faut retenir
- Depuis les années 2000, la rareté du foncier et l’attractivité d’Annecy ont tiré les prix vers le haut, avec une accélération marquée après le Covid, jusqu’au pic de 2023.
- 2024 a marqué une normalisation sous l’effet de la hausse des taux
- 2025-2026 stabilise la tendance, sans effondrement.
- Prix moyen 2026 : 5 991 €/m² tous biens confondus (5 930 € pour les appartements, 7 435 € pour les maisons).
- Sur dix ans, le patrimoine s’est valorisé de +21,5 % pour les appartements et +25,5 % pour les maisons.
- Le marché ne baisse pas uniformément : il se segmente. Un bien bien situé, lumineux et bien noté au DPE se vend vite ; un bien imparfait subit l’essentiel de la pression sur les prix.
Les grands repères historiques de l’immobilier à Annecy
Années 2000–2010 : Un marché en pleine vigueur
Dans les années 2000, Annecy est portée par le duo gagnant légendaire « lac & montagnes ». La pression foncière, et surtout la quasi-inexistence de terrains en cœur d’agglomération, installe une montée en gamme régulière : moins d’offres, plus de concurrence, et des valeurs qui grimpent sans à-coups.
Autrement dit : le manque d’offres qui fait la spécificité du marché annécien ne date pas d’hier ; il était déjà installé avant 2010.
💡 Le saviez-vous ? La rareté du foncier annécien n’est pas conjoncturelle, elle est géographique. Coincée entre le lac et les reliefs, la commune s’étend sur une surface très réduite, avec une densité de population parmi les plus élevées des Alpes françaises. Résultat : très peu de terrains constructibles se libèrent en cœur d’agglomération. C’est ce plafond structurel de l’offre, bien plus que la seule demande touristique, qui explique la fermeté des prix sur le long terme.
2010–2020 : L’essor du tourisme accentue la tendance immobilière
À partir de 2010, le moteur s’emballe. L’essor du Grand Genève irrigue la demande de logement, tandis que le tourisme devient quatre saisons. Les acheteurs plébiscitent les biens « prêts-à-vivre », terrasse, ascenseur, stationnement, qui se vendent avec une prime. Le standing se diffuse, les adresses centrales et lacustres s’arrachent.
2020–2023 : La quête d’espace et de nature post-Covid-19 joue en faveur d’Annecy
Avec le télétravail et la crise du Covid-19, la quête d’espace et de nature met Annecy à nouveau sous les projecteurs. Les produits premium avec de belles vues sur le lac, les derniers étages ou les bords de berges atteignent des sommets. Sur cinq ans, jusqu’au 1ᵉʳ janvier 2024, l’indicateur communal et les prix de l’immobilier grimpent fortement.
En décembre 2023 le prix au mètre carré était de 5 689€. (source : Figaro Immobilier)
2024–mi-2025 : Normalisation et marché plus sélectif
Après trois années d’euphorie, la remontée nationale des taux de prêt a freiné la cadence : un pouvoir d’achat en baisse, des quotités empruntables réduites, et des délais bancaires plus longs.
Sur Annecy, une partie des ménages a dû déclasser son périmètre ou reporter son projet. Hors biens très recherchés, les marges de négociation sont donc élargies sur les produits imparfaits, mais non sans charme !
Selon les derniers chiffres du Baromètre LPI-iad (janvier 2025), on relève un repli à Annecy (autour de –3,8%) sur l’année 2024, signe d’un marché qui se rééquilibre sans s’effondrer. La dynamique 2025 montre un tassement de la baisse et des disparités selon micro-secteurs et qualité des biens.
Un « ajustement des prix » selon PAP
En Juillet 2024, PAP soulignait déjà que, alors que la plupart des grandes villes reculaient d’environ –5 % sur un an, Annecy ne perdait que –0,7 %. Une résistance qu’ils attribuent en majorité à sa qualité de vie exceptionnelle !
2026 : Stabilisation et retour progressif de la demande
Le marché annécien confirme en 2025-2026 sa capacité de résistance. En 2026, le prix moyen s’établit à 5 991 €/m² tous biens confondus.
Loin d’un effondrement, ces niveaux traduisent une consolidation saine après les années d’euphorie. La demande se réoriente vers les biens les mieux placés et les mieux notés énergétiquement, creusant l’écart entre produits premium et biens imparfaits.
La détente progressive des taux d’intérêt redonne de la capacité d’emprunt aux ménages et relance doucement les projets mis en attente. Annecy aborde 2026 dans une configuration favorable : une offre toujours contrainte, une attractivité intacte, et des fondamentaux solides qui continuent de soutenir la valeur du patrimoine immobilier local sur le long terme.
Annecy résiste-t-elle mieux que les autres villes alpines ?
Depuis le retournement du marché immobilier français en 2024, lié à la hausse des taux d’intérêt, de nombreuses villes ont vu leurs prix reculer.
Annecy a mieux tenu que plusieurs marchés alpins comparables, pour trois raisons qu’aucune autre ville de la région ne réunit toutes à la fois : une offre foncière très contrainte par la géographie, une attractivité résidentielle intacte (lac, cadre de vie, proximité de Genève) et une demande haut de gamme peu sensible aux variations de taux.
Ce que l’historique nous apprend : 3 enseignements en 2026
Relire vingt ans de marché annécien n’est pas un exercice de nostalgie : c’est une grille de lecture pour agir aujourd’hui. Trois enseignements ressortent des cycles passés.
1. Baisse des prix à Annecy : Une parenthèse, pas une tendance
Les phases de correction, après 2008, ou depuis 2024, se sont révélées limitées dans le temps et dans l’ampleur, précisément parce que l’offre reste contrainte.
Attendre « le creux » pour acheter s’est historiquement révélé plus coûteux qu’anticipé.
2. La qualité prime sur le timing
Sur la durée, ce sont les caractéristiques du bien, emplacement, luminosité, extérieur, performance énergétique, qui ont fait la différence de valeur, bien plus que l’année précise d’achat.
Un bien acheté un peu cher a mieux tenu qu’un bien médiocre acheté au bon moment.
3. La segmentation actuelle crée des fenêtres d’opportunité
L’écart qui se creuse aujourd’hui entre biens premium et biens imparfaits ouvre, pour l’acquéreur prêt à engager des travaux, des marges de négociation qui n’existaient pas au plus fort du cycle.
Niveaux de prix au m2 à Annecy en juillet 2026
Les prix restent très segmentés selon l’adresse, l’étage, la vue et l’état du bien. Au sein d’un même quartier, un étage élevé rénové avec vue dégagée peut valoir +20 à +40 % par rapport à un rez-de-chaussée sans extérieur à rénover.
Voici les niveaux observés en juillet 2026 :
| Type de bien | Prix bas | Prix moyen | Prix haut |
| Tous biens confondus | 3 970 €/m² | 5 990 €/m² | 8 255 €/m² |
| Appartements | 3 965 €/m² | 5 930 €/m² | 8 070 €/m² |
| Maisons | 4 040 €/m² | 7 435 €/m² | 12 770 €/m² |
Prix immobilier à Annecy par quartier
À Annecy, le quartier fait souvent autant le prix que le bien lui-même. Voici les niveaux observés par secteur :
| Quartier | Prix au m² | Loyer au m² |
| Albigny | 7 960 € | 21 €/mois |
| Galbert | 7 160 € | 21 €/mois |
| Bonlieu | 8 055 € | 21 €/mois |
| Gare | 6 130€ | 25 €/mois |
| Fier | 7 050 € | 23 €/mois |
| Les Fins | 6 770 € | 21 €/mois |
Les rues les plus chères et les moins chères d’Annecy
Les plus chères :
- Avenue d’Albigny : 8 180 €/m²
- Avenue François Favre : 7 860 €/m²
- Rue André Theuriet : 7 465 €/m²
- Boulevard Taine : 7 260 €/m²
- Route de Vignières : 7 325 €/m²
Les moins chères :
- Rue Léandre Vaillat : 4 685 €/m²
- Boulevard de la Rocade : 5 045 €/m²
- Rue André Gide : 5 125 €/m²
- Rue des Teppes : 5 160 €/m²
- Chemin du Maquis : 5 225 €/m²
👉L’avis de L’Agence du Parc : Le quartier d’Albigny concentre les valeurs les plus élevées de l’agglomération, porté par sa situation en bord de lac et ses grandes propriétés.
À l’opposé, les secteurs périphériques comme Les Fins offrent des points d’entrée nettement plus accessibles, tout en restant dans l’agglomération annécienne.
Entre les deux, des quartiers comme Bonlieu ou la Gare présentent un rapport qualité-prix intéressant pour les acquéreurs qui cherchent à concilier vie de centre-ville et budget maîtrisé.
Prix immobilier à Annecy par nombre de pièces
Les petites surfaces affichent les prix au m² les plus élevés, un studio coûte en moyenne 22 % de plus au m² qu’un T3, et l’écart ancien/neuf oscille entre 500 et 900 €/m² selon les typologies.
Appartements
| Typologie | Ancien | Neuf |
| Studio / T1 | 6 100 €/m² | 6 430 €/m² |
| T2 | 5 420 €/m² | 6 225 €/m² |
| T3 | 4 940 €/m² | 5 800 €/m² |
| T4 | 5 000 €/m² | 5 835 €/m² |
| T5 | 5 615 €/m² | 6 600 €/m² |
Maisons
| Typologie | Ancien | Neuf |
| T3 | 6 280 €/m² | 5 135 €/m² |
| T4 | 6 295 €/m² | 5 720 €/m² |
| T5 | 6 040 €/m² | 6 015 €/m² |
| T6 | 6 330 €/m² | 7 400 €/m² |
Zoom sur les appartements à Annecy : Prix au m² par nombre de pièces
Zoom sur les appartements à Annecy : prix au m² par nombre de pièces
| Nombre de pièces | Ancien (€/m²) | Neuf (€/m²) |
| 1 pièce | 6 100 € | 6 430 € |
| 2 pièces | 5 420 € | 6 230 € |
| 3 pièces | 4 930 € | 5 800 € |
| 4 pièces | 4 945 € | 5 840 € |
| 5 pièces | 5 435 € | 6 600 € |
| 6 pièces | 5 425 € | 6 180 € |
| 7 pièces et + | 4 825 € | — |
Zoom sur les maisons à Annecy : Prix au m² par nombre de pièces
| Typologie | Ancien | Neuf |
| T3 | 6 280 €/m² | 5 135 €/m² |
| T4 | 6 295 €/m² | 5 720 €/m² |
| T5 | 6 040 €/m² | 6 015 €/m² |
| T6 | 6 330 €/m² | 7 400 €/m² |
| 7 pièces et + | 5 410 € | 7 855 € |
⚠️ À noter : Après avoir surperformé sur la décennie, les maisons connaissent depuis 2024 une correction un peu plus marquée que celle des appartements, signe que la hausse des taux a surtout pesé sur les budgets les plus élevés. Les appartements, eux, restent légèrement positifs.
L’évolution des prix immobilier à Annecy sur 10 ans
La lecture sur dix ans est sans ambiguïté : Annecy est l’un des marchés alpins qui a le mieux préservé et valorisé le patrimoine immobilier sur la durée, avec +21,5 % pour les appartements et +25,5 % pour les maisons sur dix ans.. L’écart entre les deux catégories n’est pas anodin : il traduit la rareté croissante de l’habitat individuel dans un bassin géographiquement contraint, où le foncier disponible se fait de plus en plus rare.
| Période | Appartements | Maisons |
| 1 mois | +0,7 % | -1,1 % |
| 3 mois | +1,7 % | -2,9 % |
| 1 an | +0,9 % | -3,2 % |
| 2 ans | +3,1 % | -2,3 % |
| 5 ans | +9,4 % | +6,7 % |
| 10 ans | +21,5 % | +25,5 % |
👉L’analyse de l’Agence du Parc : Sur le terrain, nous observons que cette stabilisation ne touche pas tous les biens de la même façon. Les produits bien situés, lumineux, avec extérieur et un bon DPE continuent de se vendre rapidement et sans concession significative sur le prix. Ce sont les biens imparfaits — étages bas, travaux importants, DPE dégradé — qui concentrent l’essentiel de la pression à la baisse. Autrement dit : le marché annécien ne baisse pas uniformément, il se segmente. Pour un vendeur comme pour un acquéreur, comprendre cette segmentation est aujourd’hui la clé d’une décision éclairée.
L’avis de l’Agence du Parc sur 2026 et au-delà
Le marché devrait rester solide, mais exigeant : les biens bien situés, lumineux et performants au DPE garderont la cote.
Les belles histoires se joueront aussi sur l’ancien à rénover, si l’on prévoit un budget travaux réaliste. Avec des taux plus stables, la demande reviendra doucement… De quoi avancer avec confiance, mais sans précipitation.
Les biens qui résistent
Les produits bien situés, avec extérieur et un DPE satisfaisant (A à D) se vendent rapidement et sans concession majeure sur le prix. Le délai de vente moyen reste de 43 jours tous biens confondus, signe d’un marché encore bien orienté malgré la normalisation en cours.
Les biens sous pression
Les DPE F/G, rez-de-chaussée sans extérieur et biens à rénover concentrent l’essentiel de la pression baissière. La décote peut atteindre 15 à 25 % par rapport aux valeurs standard. Les acheteurs intègrent désormais systématiquement le coût des travaux énergétiques dans leur offre.
Nos perspectives
La détente des taux redonne du pouvoir d’achat et devrait soutenir une reprise progressive des volumes. Les biens premium resteront soutenus par la rareté structurelle de l’offre. Pour les vendeurs, le positionnement prix dès la mise en marché est déterminant : les biens surestimés s’éternisent, les biens bien valorisés se vendent. Pour les acquéreurs, des opportunités de négociation existent — mais se referment vite sur les bons produits.
Questions fréquentes sur les prix de l’immobilier à Annecy
Après la normalisation de 2024, le marché annécien s’est stabilisé en 2025-2026 plutôt qu’il n’a poursuivi sa baisse. La détente progressive des taux redonne du pouvoir d’achat et soutient les volumes. Une baisse générale reste peu probable au vu de l’offre structurellement contrainte, mais les biens imparfaits (DPE dégradé, travaux, rez-de-chaussée sans extérieur) continuent de subir une pression sur les prix.
L’historique du marché suggère que les phases de correction y sont courtes et limitées. Pour un acquéreur, la période actuelle offre davantage de marge de négociation qu’au plus fort du cycle, en particulier sur les biens à rénover. La clé reste la qualité du bien plutôt que le timing parfait.
Oui, à condition de positionner le prix au juste niveau dès la mise en marché. Les biens correctement estimés se vendent rapidement, le délai moyen constaté reste de 43 jours tous biens confondus, tandis que les biens surestimés s’éternisent et finissent par se négocier à la baisse.
Trois raisons : une offre foncière très limitée par la géographie, une attractivité résidentielle forte (lac, cadre de vie, proximité du bassin genevois) et une demande premium peu sensible aux variations de taux. Cette combinaison a amorti les corrections que d’autres marchés alpins ont connues plus nettement.
Le prix moyen s’établit à 5 991 €/m² tous biens confondus, soit 5 930 €/m² pour les appartements et 7 435 €/m² pour les maisons. Les écarts restent importants selon l’adresse, l’étage, la vue et l’état du bien.
Les maisons, avec +25,5 % sur dix ans contre +21,5 % pour les appartements. Cet écart traduit la rareté croissante de l’habitat individuel dans un bassin où le foncier constructible se raréfie.
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L’Agence du Parc —
Sources :
- Figaro immobilier – Prix à Annecy
- MeilleurAgents – Prix immobilier à Annecy
- Immobilier.notaires.fr – Prix au m² d’Annecy (74)
- PAP – Annecy : des prix immobiliers stables malgré la baisse nationale
- Journal de l’Agence : Bilan du marché immobilier en 2024
- Journal de l’Agence : Lyon, Grenoble, Chambéry, Annecy : la baisse des prix immobiliers se poursuit au ralenti
