Table des matières
Ce qu’il faut retenir
- Un cadre de vie premium : Accès direct au lac (Albigny, plages, promenades), quartiers résidentiels calmes sur la colline des Sablons et centre d’Annecy accessible en quelques minutes.
- Un marché très sélectif : Prix moyens élevés (≈ 6 300 €/m² pour un appartement, ≈ 8 900 €/m² pour une maison) et forte demande, surtout pour les biens avec vue lac, terrasse ou proximité immédiate des écoles réputées.
- Une stratégie d’investissement réfléchie : Privilégiez les emplacements phares (Front du Lac, Pommaries, Albigny) ou les programmes neufs défiscalisés, en anticipant les charges de copropriété et les contraintes du PLU.
Nichée entre lac et collines, Annecy-le-Vieux fait partie des communes les plus recherchées de Haute-Savoie.
Et pour cause, avec son cadre de vie privilégié entre montagnes et lac, sa proximité immédiate avec Annecy et ses quartiers résidentiels de standing, la commune attire aussi bien les familles que les investisseurs.
Investir à Annecy-le-Vieux reste une valeur sûre, à condition d’aborder son projet avec méthode et anticipation. En effet, notre expérience nous a montré que les prix élevés, la forte concurrence entre acheteurs et les spécificités locales obligent les acquéreurs à bien préparer leur projet.
Un emplacement privilégié aux portes d’Annecy
Niché entre le mont Veyrier et l’entrée Est de la ville, Annecy-le-vieux bénéficie d’une localisation idéale.
À seulement 40 minutes de Genève, cette petite commune de 20 000 habitants rattachée à Annecy séduit particulièrement les cadres, les familles à la recherche d’écoles de qualité et les investisseurs qui visent un marché premium et/ou porteur à long terme. Voici les principaux attraits du secteur :
- accès direct au lac, notamment avec le secteur d’Albigny et ses plages,
- proximité immédiate du centre d’Annecy (moins de 10 minutes en voiture ou en vélo), et en toile de fond, la colline des Sablons, résidentielle et verdoyante.
Un marché immobilier haut de gamme
En 2025, le prix moyen au m² à Annecy-le-Vieux oscille autour de 6 300 € pour un appartement et 8 900 € pour une maison, avec des pointes bien plus élevées sur le front du lac ou dans les résidences de standing.
| Type de bien | Prix bas (€/m²) | Prix moyen (€/m²) | Prix haut (€/m²) |
| Appartement | ~ 3 492 € | ~ 6 330 € | ~ 10 112 € |
| Maison* | ~ 4135 € | ~ 8 913 € | ~ 16 422 € |
(source : MeilleursAgents prix immobilier à Annecy-le-Vieux 74940, 2025)
*Les biens les plus recherchés sont les appartements avec terrasse et vue lac, les villas d’architecte sur les hauteurs et les maisons de caractère rénovées.
Notre conseil : si vous le pouvez, privilégiez les biens offrant soit une vue lac, soit une proximité immédiate avec les commodités (commerces d’Albigny, transports, écoles). Ces critères assurent une forte liquidité à la revente. Globalement, les biens proches du lac ou des écoles réputées conservent une valeur patrimoniale très solide, même en période de ralentissement.
Les pièges à éviter en investissant à Annecy-le-Vieux
Même si Annecy-le-Vieux reste une valeur sûre sur le long terme, il faut savoir que le marché n’est pas sans écueils. Certains points de vigilance méritent une attention particulière avant d’acheter, surtout quand il s’agit d’un bien proche du lac ou dans un secteur très coté.
- Des prix déjà très élevés : le ticket d’entrée est conséquent. Les marges de progression sont limitées à court terme, ce qui impose de raisonner sur un horizon patrimonial plus long. À moins de se consacrer sur de l’immobilier à rénover.
Une forte concurrence entre acquéreurs : sur les biens de qualité (vue lac, Albigny, secteur des Pommaries), les ventes se font rapidement, parfois avec surenchère. Un bon réseau est souvent nécessaire pour effectuer les meilleures opérations. - Des charges élevées dans certaines copropriétés : notamment près du lac ou dans les résidences avec piscine, ascenseur ou gardien. Cela peut réduire la rentabilité locative.
Des secteurs moins liquides : les zones en pente, éloignées des commerces ou mal desservies par les bus attirent moins de locataires et se vendent plus difficilement. - Une réglementation stricte : dans les zones proches du lac, le PLU (Plan Local d’Urbanisme) limite les projets de division ou de construction.
Notre conseil : Avant d’acheter, consultez les procès-verbaux d’AG de copropriété et interrogez la mairie sur les projets d’urbanisme à venir. Cela vous évite de mauvaises surprises (travaux lourds, restrictions ou nouvelles nuisances). L’Agence du Parc vous accompagne dans toutes vos démarches, depuis le choix du bien jusqu’à la signature.
Quel type d’investissement privilégier à Annecy-le-Vieux ? Nos idées !
- Investissement locatif meublé : très prisé des cadres en mobilité ou des familles en attente de logement, avec des loyers élevés (studio ≈ 700 €, T3 avec balcon ≈ 1 500 €).
- Location saisonnière : rentable près du lac, mais attention à la réglementation (quotas de nuitées, enregistrement obligatoire). Privilégiez les secteurs bien desservis par les bus Sibra ou les pistes cyclables, afin d’attirer aussi des locataires sans voiture.
- Résidence principale haut de gamme : une valeur patrimoniale sûre, à condition d’accepter un ticket d’entrée élevé.
Vous souhaitez investir à Annecy-le-Vieux ? Contactez l’Agence du Parc, spécialiste de l’immobilier haut de gamme autour du lac, notre équipe dès aujourd’hui pour bénéficier d’un accompagnement sur-mesure.
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