Depuis longtemps, Annecy figure parmi les marchés les plus convoités des Alpes, mais où en sommes-nous en 2025 ?
L’Agence du Parc, acteur spécialiste de l’immobilier à Annecy, vous propose une synthèse claire et actionnable : historique récent, niveaux de prix, micro-tendances et perspectives.
Table des matières
- 1 Les grands repères historiques de l’immobilier à Annecy
- 2 Niveaux de prix 2025 à Annecy en Octobre 2025
- 3 Les dynamiques par types de biens
- 4 L’avis de l’Agence du Parc sur 2026 et au-delà
Les grands repères historiques de l’immobilier à Annecy
Années 2000–2010 : Un marché en pleine vigueur
Dans les années 2000, Annecy est portée par le duo gagnant légendaire « lac & montagnes ». La pression foncière, et surtout la quasi-inexistence de terrains en cœur d’agglomération, installe une montée en gamme régulière : moins d’offres, plus de concurrence, et des valeurs qui grimpent sans à-coups.
Autrement dit : le manque d’offres qui fait la spécificité du marché annécien ne date pas d’hier ; il était déjà installé avant 2010.
2010–2020 : L’essor du tourisme accentue la tendance immobilière
À partir de 2010, le moteur s’emballe. L’essor du Grand Genève irrigue la demande de logement, tandis que le tourisme devient quatre saisons. Les acheteurs plébiscitent les biens « prêts-à-vivre », terrasse, ascenseur, stationnement, qui se vendent avec une prime. Le standing se diffuse, les adresses centrales et lacustres s’arrachent.
2020–2023 : La quête d’espace et de nature post-Covid-19 joue en faveur d’Annecy
Avec le télétravail et la crise du Covid-19, la quête d’espace et de nature met Annecy à nouveau sous les projecteurs. Les produits premium avec de belles vues sur le lac, les derniers étages ou les bords de berges atteignent des sommets. Sur cinq ans, jusqu’au 1ᵉʳ janvier 2024, l’indicateur communal et les prix de l’immobilier grimpent fortement.
En décembre 2023 le prix au mètre carré était de 5 689€. (source : Figaro Immobilier)
2024–mi-2025 : Normalisation et marché plus sélectif
Après trois années d’euphorie, la remontée nationale des taux de prêt a freiné la cadence : un pouvoir d’achat en baisse, des quotités empruntables réduites, et des délais bancaires plus longs.
Sur Annecy, une partie des ménages a dû déclasser son périmètre ou reporter son projet. Hors biens très recherchés, les marges de négociation sont donc élargies sur les produits imparfaits, mais non sans charme !
Selon les derniers chiffres du Baromètre LPI-iad (janvier 2025), on relève un repli à Annecy (autour de –3,8%) sur l’année 2024, signe d’un marché qui se rééquilibre sans s’effondrer. La dynamique 2025 montre un tassement de la baisse et des disparités selon micro-secteurs et qualité des biens.
Un « ajustement des prix » selon PAP
En Juillet 2024, PAP soulignait déjà que, alors que la plupart des grandes villes reculaient d’environ –5 % sur un an, Annecy ne perdait que –0,7 %. Une résistance qu’ils attribuent en majorité à sa qualité de vie exceptionnelle !
Niveaux de prix 2025 à Annecy en Octobre 2025
Les portails et agrégateurs affichent une large fourchette, reflet d’un marché très segmenté selon l’adresse, l’étage, la vue et l’état du bien.
En clair : au sein d’un même quartier, un étage élevé rénové avec vue dégagée peut valoir +20 à +40 % par rapport à un RDC à rénover sans extérieur.
Les niveaux médians se situent généralement entre 5 500 et 7 800 €/m² selon le type et l’emplacement, avec des pointes nettement au-delà sur les biens d’exception.
Selon Figaro Immobilier, voici les prix du marché immobilier à Annecy en Octobre 2025 :
- 6 134 €/m² (prix médian)
- 5 368 €/m² sur l’immobilier ancien
- 6 390 €/m² sur l’immobilier neuf
Les dynamiques par types de biens
| Type de bien | Prix médian (€/m²) | Fourchette basse (€/m²) | Fourchette haute (€/m²) | Évolution 1 an | Évolution 5 ans |
| Appartements (mixte) | 6 140 | 4 623 | 8 230 | +6 % | +32 % |
| Maisons (mixte) | 5 823 | 3 928 | 9 693 | +2 % | +25 % |
Zoom sur les appartements à Annecy : Prix au m² par nombre de pièces
| Pièces | Ancien (€/m²) | Neuf (€/m²) |
| Studio / 1 p. | 6 488 | 6 871 |
| 2 p. | 5 555 | 6 405 |
| 3 p. | 5 111 | 6 019 |
| 4 p. | 4 812 | 6 328 |
| 5 p. | 5 748 | 7 299 |
| 6 p. | 5 361 | 7 205 |
| 7 p. et + | 5 360 | — |
Zoom sur les maisons à Annecy : Prix au m² par nombre de pièces
| Pièces | Ancien (€/m²) | Neuf (€/m²) |
| 1 p. | 3 768 | — |
| 2 p. | 6 946 | — |
| 3 p. | 7 084 | 5 323 |
| 4 p. | 5 915 | 5 860 |
| 5 p. | 5 924 | 6 646 |
| 6 p. | 6 075 | 8 191 |
| 7 p. et + | 5 590 | 6 901 |
Sources : Données Figaro Immobilier, estimations au 01/09/2025.
L’avis de l’Agence du Parc sur 2026 et au-delà
Le marché devrait rester solide, mais exigeant : les biens bien situés, lumineux et performants au DPE garderont la cote.
Les belles histoires se joueront aussi sur l’ancien à rénover, si l’on prévoit un budget travaux réaliste. Avec des taux plus stables, la demande reviendra doucement… De quoi avancer avec confiance, mais sans précipitation.
On résume ?
- 2000 > aujourd’hui : rareté du foncier + attractivité ont tiré les prix vers le haut jusqu’en 2023 ; 2024 a normalisé avec la hausse des taux ; 2025 voit un tassement de la baisse et un marché plus sélectif.
- Prix en 2025 : médian 6 134 €/m² (tous biens). Appartements 6 140 €/m² ; maisons 5 823 €/m². Large fourchette ~4 600 > 8 300 €/m² selon l’adresse et les caractéristiques.
- Segmentation forte selon micro-secteurs : à produit proche, vue, étage, extérieur, DPE et état peuvent créer +20 à +40 % d’écart.
Besoin d’un chiffrage précis rue par rue et d’une stratégie d’achat/vente adaptée ? Contactez-nous pour obtenir votre estimatio !
L’Agence du Parc —
Sources :
Figaro immobilier – Prix à Annecy
MeilleurAgents – Prix immobilier à Annecy
Immobilier.notaires.fr – Prix au m² d’Annecy (74)
PAP – Annecy : des prix immobiliers stables malgré la baisse nationale
